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上海“浦西第一高樓”迎來封頂新節點。
于2022年12月29日，新鴻基地產位于上海徐家匯商圈核心區域的徐家匯中心ITC項目迎來新進展，其在建中的T2塔樓核心筒正式封頂。
據資料顯示，徐家匯中心項目T2塔樓高370米，位于徐家匯中心ITC項目核心地塊虹橋路地塊，總建筑面積約24萬平方米，其作為徐家匯中心ITC項目的辦公樓部分，并與T1塔樓相同，以超甲級寫字樓標準進行打造。目前，一期One ITC已經開業，已引入路易威登、古馳、圣羅蘭等奢侈品牌。
對于這宗項目的東家新鴻基地產來說，T2塔樓核心筒的封頂，意味著其所押寶的上海徐家匯中心建設工程到達了即將完工的節點。隨著這宗項目建設不斷推進，未來T2塔樓也將取代320米高的上海北外灘白玉蘭廣場，成為浦西第一高樓，而 新鴻基地產于上海，則多了一宗得以發展的巨無霸項目 。
01 徐家匯往事
新鴻基與徐家匯中心的緣分要從10年前的秋天說起。
2013年，上海土拍市場正處于火熱階段，截至當年８月底，上海已連續半年單月出讓金均超過百億關口，彼時市場環境向好，開發商拿地積極性走強，高溢價率的土地成交并不少見。
徐家匯中心項目正好上架在8月。2013年8月16日，上海規土局掛出徐匯區“徐家匯中心項目”地塊出讓公告，原先預申請該地塊的房企(包括聯合體)已經從4家減少為2家；出讓方式也將采用掛牌方式出讓。
根據出讓公告顯示，“徐家匯中心項目”位于上海徐匯區，地塊東至天平路，南至虹橋路，西至廣元西路，北至廣元路、廣元西路，規劃用途為商辦、餐飲旅館業用地，起拍價為175.26億元。地塊出讓面積共計9.92萬平方米，建筑面積為58.4萬平方米。此外，項目還包括12萬平方米的地下商業。
除了體量足以支撐起大型商業項目之外，徐家匯中心地塊選對了地理位置，坐落于上海最成熟的CBD商業中心。
另外值得注意的是，地塊屬于軌交上蓋，其地下建筑面積合計20萬平方米以上，其中經營性面積超12萬平方米。這就代表著項目有大量地下空間可供進一步開發。
但反過來看，開發徐家匯中心這片體量龐大的地塊所需的精力龐大，開發商是否有十足的資金實力去把握項目則是最大的考驗。
地理位置佳，體量充足，所需開發資金較多。 這樣一宗項目出現在市場上，競爭者不會少，但競得者有很大概率為港資企業。
在徐家匯中心地塊上架消息出爐后，房企們早已蠢蠢欲動，據彼時市場消息，新鴻基、恒基及新世界發展聯合體；香港怡和及香港置地聯合體；綠地及大華聯合體等聯合企業均有參與這宗地塊的預申請。但最終僅剩新鴻基、九龍倉及恒基聯合體兩隊進行最后的沖刺。
為什么徐家匯中心能夠受到港資企業的青睞？
作為香港開發商的“老大哥”，彼時恒基兆業于上海已經持有了徐家匯港匯中心二座項目、人民廣場名人商業大廈項目；九龍倉則坐擁彼時的“浦西第一高樓”會德豐廣場；而新鴻基地產則在上海布局了國金中心與環貿廣場項目。三家企業在上海的項目開發數量不多，但各個拎出來都能夠叫得上名字，而徐家匯中心作為少有的大體量商業地塊，其將對浦西區域內的經濟圈發展提供一定價值。
由此而言，對于自90年代起便布局上海區域的部分港企來說，彼時 資金充裕，又有操盤經驗 ，拿下徐家匯中心地塊進行開發，既得心應手，又能繼續拓展華東區域，何樂而不為？
最終，于2013年9月，新鴻基地產以總價217.7億元摘得徐家匯中心地塊，成交樓面價3.73萬元/平方米，溢價率達到24.21%。
超210億元的成交價，讓徐家匯中心項目地塊一躍成為2013年的上海新地王， 并超越廣州亞運城地塊成為彼時全國土地拍賣史上第二高價的地塊。
值得注意的是，此前上海地王還是2010年上海證大以92億元奪得的外灘8-1地塊，如今已物是人非。
02 新鴻基封頂
徐家匯中心地塊的出讓文件顯示，除了20%的定金，地塊需在簽訂出讓合同后365天內分二期付清全部出讓價款余額，其中第一期為出讓價款的30%，在簽訂出讓合同后的10個工作日內支付；第二期為出讓價款的50%，在簽訂出讓合同后365天內付清。
對于新鴻基地產來講，如果彼時后續沒有充裕的現金或融資渠道支持項目發展，極有可能會導致開發周期拉長，開發建設進度受阻。甚至還有市場聲音指出， 新鴻基地產起碼要準備300億元的資金，才能夠支持項目開發完畢 。
從公開資料來看，根據土地用途，徐家匯中心地塊的功能定位預計至少將涵蓋超甲級寫字樓、星級酒店、高端零售、地下商業等，其地上、地下總建筑面積預計將超過80萬平方米，項目預計將用時5-8年進行建設。
將時間拉回今日，從2013年9月摘得地塊，到2022年12月底完成T2塔樓的封頂，預計2024年項目正式竣工， 新鴻基地產將這宗地塊的開發期限延長至11年，這背后則涉及到其在內地發展的策略 。
同樣是在上海，2003年8月，新鴻基地產以2.49億美元的價格由陸家嘴集團手中接盤陸家嘴金融貿易區X2地塊土地使用權。
說起X2地塊，項目位于陸家嘴中央商務區核心地帶，與中華第一樓金茂大廈及正大廣場相鄰，占地面積6.94萬平方米，可建總建筑面積41.5萬平方米，土地規劃用途為商務金融辦公用地。面對如此地理位置與含金量，新鴻基地產彼時放話，投入80億港元在這宗地塊上開發世界級大型商業綜合項目--也就是后來大家所熟知的上海國金中心。
不過，從購買地塊到項目開業，新鴻基地產同樣花了7年之久。2007年，匯豐銀行就購買了其中一幢寫字樓的22層樓面，將中國總部搬遷至此，并將這幢樓改為“匯豐銀行大廈-上海國金中心”；2008年，項目正式封頂，高度達250米；2010年4月，項目商場正式開業，而整個項目總建筑面積約37萬平方米，包括兩幢雙塔型的甲級寫字樓、11平方米的商場以及浦東麗思卡爾頓酒店和高級服務式公寓。
值得注意的是，于 2003年-2010年間，陸家嘴金融貿易區的地皮價格翻了好幾番，上海國金中心項目的價值也一漲再漲 。此外，開業后的國金中心還匯聚了多家國際一線品牌，而其中四成為首度進駐上海，新鴻基地產也借勢成為首批 吃“首店經濟”螃蟹的企業 。
除了上海國金中心以外，新鴻基地產還于2006年從香港萬都手中將浦西淮海中路3號地塊收入囊中，共斥資36億元。按照新鴻基地產彼時的規劃，其打算建設一個8層商場、兩座28-32層高的辦公大樓以及兩座24層高的住宅樓，并預計2011年開業。最終，這宗被命名為上海環貿廣場的項目推遲2年時間，于2013年正式開業。
此外，新鴻基地產在上海操作策略也體現在住宅項目上。
2005年6月，經過15輪競價，新鴻基地產以總價31.85億元打敗長江集團，競得上海浦東濰坊新村街道245街坊23宗地塊，項目占地6.1萬平方米,建筑面積15.35萬平方米。新鴻基地產將其定位為世界級住宅項目，并命名為濱江凱旋門。
值得注意的是，項目于2012年3月第一次入市，距離拿地已經過去6年；而項目第二次入市則已經是2020年4月，距摘地已過去15年。據市場消息，濱江凱旋門入市價格已從9.8萬元/平方米上升至13.8萬元/平方米。
入局上海超20年，新鴻基地產已把香港大本營發展多年的成熟模式復制到上海灘 。
于香港，新鴻基地產的版圖內包括新鴻基中心、中環廣場、IFC、ICC等成熟項目。將這套項目總結成冊，則為新鴻基地產搶灘上海打下了基礎。不難看出，新鴻基地產打造的中環廣場、上海國金中心、上海環貿廣場、濱江凱旋門，以及2024年即將竣工的徐家匯中心，多多少少都有新鴻基地產在香港項目建設的影子。
新鴻基地產上海項目
數據來源：企業公告、觀點指數
對于日后新鴻基地產于上海的發展，觀點新媒體也咨詢了新鴻基地產內部人士，其表示新鴻基地產目前集中在一線城市和其他具備持續經濟增長潛力的重要城市投資及發展，未來會持續關注上海以及華東重點城市的投資機會。 目前，新鴻基地產于上海及長三角洲共有13宗項目，其中上海項目達7宗。
值得注意的是，截至2021年12月31日，新鴻基地產集團在香港的土地儲備合共約5780萬平方呎，而在內地的土地儲備合共7110萬平方呎，約5360萬平方呎是發展中物業。就目前來看，新鴻基地產在內地的土地儲備或已超過香港市場，未來在上海及長三角洲區域依舊有進一步安排項目的可能性。
進入內地29年，新鴻基終于快起來了
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