地下商業，作為眾多商業形式的一個分支，近年來隨著大眾消費習慣與需求的變化，地下商業在形象上也有了較大改變提升，充分利用城市地下空間，填補商圈業態空白，在一個城市商業發展方面逐漸占據重要地位。

從空間發展戰略來看，發展地下商業是增加城市商業成熟度的一個重要因素，是形成“立體商業”的重要一環，也是實現商業地產整合城市景觀和空間資源的需求。因此，立體商業，將是國內商業發展的必然趨勢。

#01

國內地下商業的發展

隨著我國大城市經濟發展、人口的增長和居民消費的需求的提升，很多城市如：哈爾濱、大連、廣州、鄭州等，都開發了各種類型的「人防商業街」。80年代之前的人防工程，為日后的軌交商業打下了空間基礎。

早年，由于地下空間條件的制約、開發的高成本等障礙，造成國內軌交商業的形象老化、業態單一、缺乏整體規劃設計等問題。隨著這些問題被不斷解決，也從另一面推動著地下商業的升級，網絡購物發達、消費者尋求消費便利、城市公共交通系統的發達等因素均促使消費者傾向便利性更強的地下商業。

基于以上變化趨勢，近年來，新興地下商業改變了以往以零售為主體的單一業態，且賦予了它們更高的可逛性與更好的外在形象，以打造消費體驗為根本，整體提升地下商業的實際用途與價值。

#02

地下商業街開發的趨勢

從未來的發展趨勢來看，一個從點到線、從線到面、從上到下的立體化商業格局將成為我國城市商業發展的趨勢。無論地下商業街、地上商業步行街和商業街區縱觀來看，全國商業街的發展趨勢、大體呈現出這樣幾個方面：

#03

地下商業街開發的特點和值得思考的問題

隨著我們對地下商業街的認識逐步深入，在進行地下商業街開發建設之前，特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業街有什么特點，概括起來有以下特點：

高成本

地下商業街的開發成本高于地上的兩三倍，再加上一些設施，風、水、汽、耗能要按照不低于地上的標準來計算，成本要比地上高許多，因此所謂說地不要錢或少花錢，開發商只有在無償使用或少量支付地價的情況，才有可能實行低成本開發。

高難度

主要體現兩個方面：第一方面經營的難度，目前從全國看失敗的地下商業街成為了死街，或藏污納垢的地方。另一個難題是法律難度，開發地下商業街有沒有產權，商戶因沒有產權，就不會購買，開發商要對投資者負責。

地下空間的商業化利用，正在經歷一個空前的轉型期。

一方面，地下商業街正從政府投資的人防工程兼做地下商業街，向開發商主動進行商業化開發、兼有人防功能的趨勢轉型。

另一方面，從被動利用地下人防工程進行商業化利用，轉向主動開發城市核心地段的地下空間，有目的地發展特色地下商業。

再一方面，開發商都超前把握地下交通發展的機遇，提前占據地鐵通道，開發與之配套的地下商業設施。

我們認為，這是一個可喜的轉型。

地下商業街的繁榮與否，制約因素很多。其中致命的因素，是與地上空間環境的整合關系。

一方面是地上空間的業態，直接影響地下商業街的經營業績；另一方面，地上客流主體的需求心態，直接關系地下商業的業態。第三，交通環境直接關系到地下商業的經營狀況。

坦率的講，幾乎所有的人包括經營者、消費者對地下都有偏見，引導消費者改為喜歡地下商業街的購物習慣，是一個極大的難題。目前看地下商業街的主要消費群體，還是打工者和中、低消費者。

但凡經營業績好的地下商業街，都是與地上商業業態整合較好的特色商業。

經營不好甚至關門的地下商業街，絕大多數都是與地上建筑物業態不整合的人防設施。石家莊火車站、人民廣場、青島火車站地下益群商業街，都屬于這類地上人流如織、地下門可羅雀的不整合地下商業街。

這其中有個簡單的道理，就像在殯儀館地下建造一座婚禮商業街一樣不整合，肯定經營不下去。火車站雖不是殯儀館，但來去匆匆的旅客，能有心思悠閑逛地下商業街的占不到百分之一！

而地鐵出站口的地下商業街，大都不愁經營不好，因為是交通必經之地，來往的客流中百分之十的人順便購物，就可以維持其經營業績，隨著其商品結構不斷優化，吸引旅客自愿消費。這樣就能夠把大批過客的潛在消費激活，激發游客的消費沖動，調動消費方面的流動偏好。

有些區位不一定很好的地下商業街，也能很紅火。

特色、品牌、認知度是顧客愿意光顧地下商業街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商業街，可以成為中高端消費者購物目的地，也能紅火。

不少城市火車站地下的商業街，就像臨時拼湊的雜貨鋪，給人一種假冒偽劣商品集散地的感覺，即使沒有關門，經營收益也不高，服務的附加值太低。零售業，在國際貿易中屬于服務貿易，服務貿易的經營效益，體現在服務和信譽的附加值上，而不是商品本身。

確定地下商業街的業態，一定要認真地聘請專業市場調研分析策劃機構進行調研分析，絕對不能想當然或者簡單憑主觀推斷。

要用精準的數據分析，搞清楚業態定位與相關訴求的關系。譬如開超市，必須要對周邊居住群體的人口、消費需求、購物習慣、交通工具等相關信息進行摸底調查分析。

要建高檔名牌商品街，必須分析一公里半徑內高端群體購物需求和購物出行趨勢。不然，就可能出現定位錯誤而功敗垂成。

因為商業是顧客用腳選擇的產業，沒顧客進入，就倒閉！當然，通風、采光、空調等設施自不待言。出入口、游線、地上配套景觀，也至關重要。

地下交通――地鐵對地下商業的帶動作用

地下商業街如果能夠與地鐵出入口整合，解決了一個最根本的問題，就是顧客源。

而且是幾乎強制性地引導客流進入地下商業街，紅紅火火的人氣，能夠烘托商業氣氛，刺激人們的消費沖動。只要商品結構比較合理，一般都能獲得較好的經濟效益。

因此，試圖依靠地鐵帶動繁榮的地下商業街，需要等待這個硬件設施的落實，才能成為促進地下商業街繁榮的助推器。

出入口對“以人為本”設計理念的把握

針對大眾的地下商業街，必須解決人流進入地下的便捷、舒適和愉悅，必須設計建造如履平地的地下入口和具有吸引力的交通游線，吸引客流從高興的地上走，到樂于地下逛的過渡。

高度注意人流導向系統，地上地下人流避免人流重復交織，如：大連萬達、沃爾瑪要求顧客不重復地在賣場中進行選購。

出入口很重要，強調對動線，注意寬闊的空間業態動線設計。在國內比較好的動線設計典型事例，如：家樂福入場先到二層再到一層的動線，就十分成功。

有的地下商業街，只考慮了美化地下環境，但客流進入的設施非常失敗，若干部垂直電梯給人一種下礦井的恐怖感，你就是把下面裝飾成天堂、每頓都是優惠的海參魷魚，人們也不愿坐在下面感受地洞子里的恐怖。

這是某些地下商業設施致命的問題――缺少安全感，更缺少愉悅感，增加了恐怖感。

出口的設計、與地面的連接，既是一種景觀藝術，也是一種對客源的引導。這個設施搞好了，風險化解一半。

石家莊市省府廣場地下商業街東入口，設計了面積很大的下沉廣場和很美的環境景觀，化解了人們對下地洞子的膩歪心態，有助于吸引人們從地上走到愿意到地下逛。而人民廣場地下商業街之所以沒人愿意用，與地下入口有關。這不是風水學常識，而是商業心理學在設施方面必須面對的常識問題。

地面景觀和配套設施的選擇，地上地下的文化整合

大部分地下商業街，都選擇在城市黃金地段，而地面設施受到地上建筑的制約，很難把下沉采光、地面景觀設計得符合地下商業形象的需要。

因此更需要很高的智慧，利用地上資源，策劃和完善地面景觀，實現雙贏的景觀效果，為地下商業街贏得很好的公共形象和絕妙的吸引標志物。

地面景觀做好了，就像嘉世伯啤酒老板當年為情人建造美人魚塑像一樣，這是一個旅游由頭，促進嘉士伯啤酒成為世界級的旅游商品，也成為丹麥首都哥本哈根的一個工業旅游熱點。

#04

結語

地下商業街，是城市經濟快速發展與城市商業用地高度緊張矛盾的產物，更是城市地下空間開發利用的重要形式之一。地下商業街的發展，將人們的活動空間從地上拓展到了地下，既有利于緩解城市用地的緊張，也為人們提供了更多的休閑娛樂空間，必將成為未來商業街發展的主導。