|PART 1|
▲靈隱-飛來峰
每年的3月份，適逢春節后的求職、返工季，作為全年租賃市場最活躍的月份，其租金數據是CPI、就業、住房市場、板塊潛力等領域晴雨的重要參考，俗稱“頭要開好”。
(資料圖片僅供參考)
最近，國內某大型數據網站，綜合了各大租賃平臺統計信息，發布了全國3月份全國各大城市租賃價格排行榜。
▲全國主要城市3月住房租賃價格排行-前20
杭州的租金行情很差，價格和趨勢都非常差。上表前20城中，杭州-13.49%跌幅第一，放全國，跌幅排名第二。
▲全國城市3月住房租賃跌幅排行-前20
租房大熱板塊三墩及三墩北，如都市水鄉、金地自在城、銘雅苑這類地鐵口近商業的樓盤89-100㎡的三居室，往年4k每月都挺好租，最近鑰匙都在中介手里掛了起來，據了解比起去年又有500-800/月的跌落；
未科三兄弟的未來悅89㎡，去年6k/月，今年5300就能租到。
▲奧體航拍 | 攝影by輝
強如紅盤板塊，如網紅聚集的奧體，據中介透露這兩月租金都有不同程度的跌幅。壹號院的最小戶型134㎡平均租金高點2w+/㎡，現在1.6w就能租到；大如267㎡的，原先起底6w+，如今5.5w/㎡也能租到；旁邊傲世邸的中小戶型，也有近10-15%的跌幅。
產業強區濱江租金下滑也很兇，中興花園120㎡+往年必是8k-8.5k，今年7.5k好多房源，風雅錢塘158㎡的大四居按季付跌破9k/月，沿江的寶龍城一帶，中年大盤彩虹城156㎡、國信嘉園均有7k/月的房源掛出，往年肯定是8-9開頭。
▲近9月杭州平均租賃變化趨勢
于是，杭州交出了同比下跌13.46%，環比兩月跌掉近兩成平均租金的答卷，不出意外二、三季度同樣好不了。
劇烈、非局部、全方位、大概率持續的整體下滑，當一個城市住房細分領域出現這樣的節點，就需要警惕和分析其因果對住房的二、三級市場乃至城市的上下游影響。
見微知著，今日推文，從租金變化開始打開的邏輯鏈。
|PART 2|
▲西溪蘆花
平均租金，最能反應一個城市居住供需情況和居民收入水平的數據，往往被視作在一個城市當下能級與預期的綜合表現，產業強、收入高、人口多，供小于求，自然租金水漲船高，如一線的北上廣深自然在前列。
▲平均租金體現城市能級的綜合預期
而杭州近幾年的租金一直排在廣州之前，平均70+每平每月的數據比南京高25%以上，甚至是蘇州寧波的近兩倍，足以反映前些年年輕人、有錢人、投資客的聚集對浙江省省會的加成和看好。
但是，其隱憂也是非常明顯的。
杭州是座“鐵拐李”城市，一直靠三產實力立足，工業底子不能說弱，但在長三角，強比不過蘇州、細比不過寧波，重和量比不了上海，而且這仨還都帶港口；
當經濟好時，三產可以產生最多的概念和收入支撐樓市，提供最多的就業，有門檻、慢工出細活的二產不行，但經濟下行時，二產更穩定更踏實。
道理很簡單，一個城市的實業人員多，經濟差最多減產降薪水，但不至于35歲畢業，從月入3-4w到0的落差，榜單中的深圳、杭州和蘇州、寧波、武漢就是典型的兩類城市。
▲經濟遇冷，兩類城市的波動
但這也不是問題，三產做到足夠強，強如深圳就扛得住。
杭州目前的情況是是，借助G20、亞運會兩大盛會效應和互聯網經濟的熱度，剛快速把城市骨架拉伸，需要招商補短板和持續填充人口之時，經濟困難了，但底子和承壓能力還不夠。
這意味著有大量的新城是不夠產業人口的流入、收入的上漲以支撐其土地規劃的遠景以及房價的預期。
當增量和加速不夠，會如何？答：需求陷入存量騰挪，此消彼長。
|PART 3|
▲望江-德壽宮
啥叫城市版塊的存量騰挪？舉個關注樓市的人都聽煩的風口為例——“阿里系xxx要搬啦、有新總部啦”！
最早的整體搬遷之于余杭與未科，前些年的云谷之于三墩北、螞蟻之于之江，不管結果是否成行，租金先漲，周邊新房樓市再哄一波，接著二手房直接起飛一條龍。
這不，與未科三兄弟的租金滑落形成反差的，受菜鳥搬家老余杭的利好，隔壁的杭語藍庭和鳳璽云著月租一舉踏上5k/月，還有不少房東按6k/月掛。
▲左-杭語藍庭近期租金 | 右-鳳璽云著近期租金
如果在深圳，這個風口可以是“騰訊系、華為、大疆、中興、比亞迪”，每個月換個龍頭巨鱷，一群高薪員工在寸土寸金的小地塊帶飛樓市。
但杭州地多的是，且無論玩幾次還是只有“阿里系”的能量才能帶給樓市足夠的想象力，可是2023了，碼農要么畢業了，要么房子已經好幾套了，市場聽多了也會麻木——
當城市缺乏第二個、第三個“阿里系”的時候，還在大量供地和交付新房，想維持多板塊普遍的價格，只能騰挪有限的需求和購買力；
10口鍋5個鍋蓋，一批碼農12個月份換12個板塊上班，租金和房價仿佛就“四季常青”了，同時抓緊吸人吸企業，創造第二批、第三批高收入“碼農”，做第6、7個鍋蓋。
▲一口鍋、一個蓋
增量不多，又想維持價格，當經濟和收入收縮，遂出現以下幾種情況：
二手賣不掉轉租的量在變大，西湖區中年房最為明顯；
新交付轉租的量在變大，如嘉品、澄品、御虹府等交付，奧體豪宅租房的平替多了，后續6月、10-12月交付更多，明年還有亞運村和錢二的上萬套；
打工人租房收緊荷包消費降級，原來整租的變合租，大套房的換老小區；
供應在增加，真實需求的量和能力在收縮，造成整體供大于求或者供求錯配的現實，租金回歸到合理區間也就不足為奇了，畢竟杭州真還沒飛天到蘇甬兩倍住房購買力的水平。
|PART 4|
▲保俶塔
那么，此種需求騰挪，會循著什么規律，遠期有什么結果？
先說結果：加速城市版塊的興衰。注意是興衰而非分化，分化更多指兩板塊成長性和到最后的能級有高低，而興衰不同，在同為高能級甚至中心板塊，都會發生需求騰挪導致的此消彼長。
規律，綜合城市發展進程、產品形態和供需情況，進行分析。
安居客在上月同樣發布了各大城市租賃市場細分領域的詳細圖表；
▲3月杭州各區租賃供需環比
以區域來看，蕭山、富陽、臨安、西湖、濱江的需求下降嚴重，只有蕭山是收到一定供應放量的影響；
▲3月杭州各區租賃供需環比
以產品形態來看，一、二居室的供小于求，尤其是一居室的需求很缺，而三、四居明顯過剩。房企利潤率極低的情況下，有需求的小面積一二居會一直不做，租不起的三、四居反而越做越大越做越多，這種需求錯配的極端情況筆者詳細寫過（真正的稀缺：一居室住宅之殤 | 房叔說No.648）；
▲3月杭州各價格段租賃供需環比
以供需情況看，全價位住房租賃需求走弱，最堅挺的3個價格段是1500-2000，7000-8000，1.5w-2w，這正好對應剛需單間、核心地段剛改戶型及略遠的舒適改善、豪宅類產品的中小戶型。
依靠這些可以得出杭州的租客畫像：1-2人為單位的低收入人群人群最大，要么一居室、要么一定面積的合租；
整租人群以有一定收入能力家庭為單位，愛改善面積段從剛改到舒適改善這段，容納多人口多代際的居住需求；
頂級收入人群不足，豪宅只適合買和資產配置，租住還是選個小面積的。
接著，按圖索驥，照著租客需求畫像看租客流向，哪里二手房不好賣、掛牌多、好租、一、二居多？老城區及周邊；
然后，一、二居外溢的需求去哪？成為合租戶流向二手不好賣的三居產品集中又溢出的板塊，也就是帶地鐵的剛需定位板塊，三墩、勾莊、南臥等等。
當一個板塊和住區持續形成低收入租客聚集，因為居住氛圍雜，自住比例下降，就新房的價格潛力以及二手的保值預期來說就走弱；
同理，上班距離不遠的新房次新房，大四房、五房的改善房居住區板塊就走強，因為面積大價格門檻高，自住多了，居住氛圍純粹，哪怕有租客，高收入家庭也多，板塊的潛力就走強，比如前幾年的申花，這兩年玩了命不停做大的未科，從產業區域轉型做強居住屬性。
最后，有購買力的強中產及富人二代逐漸向兩大區域聚集，未來的產業中心——以未科為核心的大城西，以及行政中心+當下產業中心——擁江兩岸。
▲杭州三中心頂層設計
就樓市預期而言，三大中心只有倆值得，不再有武林門、杭發廠，當新中心在靜滯的經濟環境下創造不了增量的新需求，就必然伴隨著對老中心全方位的虹吸。
|PART 5|
無論多執拗，老錢的下一代終于會看到歲月斑駁而愛不動老城，留老人守著根，自己去往新世界。
-END-
文/一葉編輯/一葉
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