今日，中指研究院發(fā)布了《2023中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報(bào)告》，研究結(jié)果顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5線城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好，排名仍位居前十，武漢、重慶、鄭州排名下降。
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《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，中指研究院本期報(bào)告，加入了“地方政府負(fù)債率”“外貿(mào)依存度”“500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量”等指標(biāo)，構(gòu)建形成了包括2大維度、12個(gè)方面，近50項(xiàng)具體指標(biāo)的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評價(jià)模型”，基于此模型，對全國31個(gè)省（直轄市、自治區(qū)，不含港澳臺地區(qū)）的297個(gè)地級以上城市進(jìn)行投資吸引力評價(jià)。
數(shù)據(jù)還顯示，2022年長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝等五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達(dá)61%。
中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出存量和增量并行的態(tài)勢，人口、產(chǎn)業(yè)和交通仍然是房地產(chǎn)市場的核心驅(qū)動力，尤其是人口和產(chǎn)業(yè)，對市場的支撐作用更加明顯。
北上深廣位列前四
中指研究院的研究結(jié)果顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5線城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好，排名仍位居前十，武漢、重慶、鄭州排名下降。
具體城市來看，北上廣深投資吸引力排名保持不變，一線城市投資吸引力優(yōu)勢明顯；杭州憑借產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新釋放發(fā)展新動能，人才引進(jìn)成效顯著，投資吸引力連續(xù)6年保持全國第5位；成都、南京、蘇州、武漢、西安經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，市場需求旺盛，位列6～10位，其中武漢近兩年房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，城市吸引力排名下降2位至第9位。南京、蘇州房地產(chǎn)市場韌性凸顯，地方政府債務(wù)壓力相對較小，城市吸引力排名均提升1位；西安人口連續(xù)多年快速流入，經(jīng)濟(jì)保持較快增長，吸引力躋身前10位。
長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟(jì)南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11～20位，其中佛山、東莞受疫情影響較為嚴(yán)重，人口流出規(guī)模較大，房地產(chǎn)市場恢復(fù)節(jié)奏較慢，導(dǎo)致排名分別降至第19、20位，青島、濟(jì)南房地產(chǎn)市場活躍度相對較好，疊加人口、產(chǎn)業(yè)支撐，市場保持一定活躍度，排名較上年分別躍升2位、4位。鄭州近兩年受疫情、洪災(zāi)等因素影響較大，經(jīng)濟(jì)、居民收入恢復(fù)需要更長時(shí)間，投資吸引力排名下滑至第18位；惠州、嘉興等城市市場活躍度相對較高，投資吸引力高于同級別其他城市。
人口、產(chǎn)業(yè)、交通是核心驅(qū)動力
中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出存量和增量并行的態(tài)勢，人口、產(chǎn)業(yè)和交通仍然是房地產(chǎn)市場的核心驅(qū)動力，尤其是人口和產(chǎn)業(yè)，對市場的支撐作用更加明顯。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年年末，全國總?cè)丝诔霈F(xiàn)60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，人口流動成為不同城市人口變化的主導(dǎo)因素，受宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情反復(fù)影響，2022年不同地區(qū)之間的人口流動趨勢發(fā)生新的變化，但高能級城市虹吸效應(yīng)仍較為明顯，與此同時(shí)，生育政策、落戶政策、人才引進(jìn)政策等進(jìn)一步影響著人口的流向。
2022年，長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進(jìn)一步顯現(xiàn)，其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區(qū)、東北地區(qū)人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，另外受疫情等因素影響，廣州、深圳人口均由增轉(zhuǎn)降。
中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，西安和貴陽常住人口增量超過10萬人，成都人口增加7.6萬人，核心城市憑借經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、更多的就業(yè)機(jī)會，持續(xù)強(qiáng)化對周邊人口的吸引力。
從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)來看，近些年，新一輪的技術(shù)革命開啟，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，各地聚力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，核心城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，先發(fā)優(yōu)勢或帶動產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應(yīng)進(jìn)一步提升。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國GDP萬億元城市數(shù)量與上年一致，仍為24個(gè)。2022年，我國共有110個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量在3000億元以上，較2021年增加5個(gè)；其中，24個(gè)城市GDP超萬億元，數(shù)量與2021年持平，經(jīng)濟(jì)總量占全國的比重為38.0%，較2021年小幅下降。
具體來看，上海、北京、深圳經(jīng)濟(jì)總量保持前3位；廣州受疫情等多重因素影響，2022年GDP僅增長1%，位列全國第5位，被重慶超越，這兩個(gè)城市GDP均在2.9萬億元左右；武漢疫情后經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，GDP再度超過杭州，位列全國第8位，武漢、杭州GDP均近1.9萬億元；東莞受疫情及外部訂單減少等超預(yù)期因素影響，名次較2021年下降2位，但仍保持在萬億元GDP之上。
另外，2022年常州、煙臺GDP均達(dá)9500億元以上，即將邁上萬億元臺階。
在交通方面，目前我國“八縱八橫”高速鐵路主通道和普速鐵路已實(shí)現(xiàn)有序貫通，交通網(wǎng)絡(luò)的頂層設(shè)計(jì)規(guī)劃也已逐漸落地，在國家持續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度下，綜合交通樞紐的建設(shè)將加速推進(jìn)，核心城市群、都市圈的交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。與此同時(shí)，我國物流體系建設(shè)亦在加速推進(jìn)，物流樞紐城市的發(fā)展空間有望得到拓展。
五大城市群商品房銷售金額占比達(dá)61%
隨著我國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，核心城市群與都市圈發(fā)展機(jī)會進(jìn)一步提升。近幾年，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化日益明顯，優(yōu)勢區(qū)域因市場需求支撐較強(qiáng)，在下行周期中成為企業(yè)業(yè)績“壓艙石”。
從發(fā)展階段來看，當(dāng)前，長三角、珠三角和京津冀城市群發(fā)展相對領(lǐng)先，在經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等方面均表現(xiàn)出極高的活力和發(fā)展?jié)摿Α３捎濉㈤L江中游城市群作為發(fā)展第二梯隊(duì)，正以區(qū)域核心都市圈為重要抓手，加速推進(jìn)同城化進(jìn)程，以此構(gòu)建核心城市帶動周邊城市的協(xié)調(diào)發(fā)展格局。此外，山東半島、粵閩浙沿海和中原等城市群也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)布局、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等方面都具備一定優(yōu)勢和特色，為周邊地區(qū)的發(fā)展提供了引領(lǐng)支撐。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年，主要城市群經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模及發(fā)展水平優(yōu)勢明顯，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經(jīng)濟(jì)規(guī)模在全國中占比達(dá)53%，常住人口數(shù)量占比42%。經(jīng)濟(jì)與人口的高度集中也為住房市場發(fā)展帶來巨大優(yōu)勢。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達(dá)61%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額由2021年的56%提高至58%。
在長三角城市群中，2023年14個(gè)城市位居全國投資吸引力前50位；在珠三角城市群中房地產(chǎn)市場存在恢復(fù)預(yù)期，但區(qū)域復(fù)蘇節(jié)奏有賴于廣深市場恢復(fù)速度，9城中7城位居投資吸引力前50位；而京津冀城市群房地產(chǎn)市場表現(xiàn)整體偏弱，北京市場保持穩(wěn)定，天津?qū)崿F(xiàn)弱復(fù)蘇，河北三四線城市市場仍承壓。
在成渝城市群中，成都人口虹吸效應(yīng)明顯，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好；重慶受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及商品房庫存偏高影響，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)仍需時(shí)間；在長江中游城市群中，核心城市資源集聚能力強(qiáng)，但短期房地產(chǎn)市場恢復(fù)動力弱，市場企穩(wěn)仍有賴于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及政策帶動。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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