今日，中指研究院發布了《2023中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》，研究結果顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現較好，排名仍位居前十，武漢、重慶、鄭州排名下降。
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《中國經營報》記者了解到，中指研究院本期報告，加入了“地方政府負債率”“外貿依存度”“500強企業數量”等指標，構建形成了包括2大維度、12個方面，近50項具體指標的“城市房地產開發投資吸引力評價模型”，基于此模型，對全國31個省（直轄市、自治區，不含港澳臺地區）的297個地級以上城市進行投資吸引力評價。
數據還顯示，2022年長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝等五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達61%。
中指研究院認為，當前，我國城鎮化進程進入新階段，房地產行業呈現出存量和增量并行的態勢，人口、產業和交通仍然是房地產市場的核心驅動力，尤其是人口和產業，對市場的支撐作用更加明顯。
北上深廣位列前四
中指研究院的研究結果顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現較好，排名仍位居前十，武漢、重慶、鄭州排名下降。
具體城市來看，北上廣深投資吸引力排名保持不變，一線城市投資吸引力優勢明顯；杭州憑借產業創新釋放發展新動能，人才引進成效顯著，投資吸引力連續6年保持全國第5位；成都、南京、蘇州、武漢、西安經濟及人口規模大，產業優勢明顯，市場需求旺盛，位列6～10位，其中武漢近兩年房地產市場調整壓力較大，城市吸引力排名下降2位至第9位。南京、蘇州房地產市場韌性凸顯，地方政府債務壓力相對較小，城市吸引力排名均提升1位；西安人口連續多年快速流入，經濟保持較快增長，吸引力躋身前10位。
長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11～20位，其中佛山、東莞受疫情影響較為嚴重，人口流出規模較大，房地產市場恢復節奏較慢，導致排名分別降至第19、20位，青島、濟南房地產市場活躍度相對較好，疊加人口、產業支撐，市場保持一定活躍度，排名較上年分別躍升2位、4位。鄭州近兩年受疫情、洪災等因素影響較大，經濟、居民收入恢復需要更長時間，投資吸引力排名下滑至第18位；惠州、嘉興等城市市場活躍度相對較高，投資吸引力高于同級別其他城市。
人口、產業、交通是核心驅動力
中指研究院認為，當前，我國城鎮化進程進入新階段，房地產行業呈現出存量和增量并行的態勢，人口、產業和交通仍然是房地產市場的核心驅動力，尤其是人口和產業，對市場的支撐作用更加明顯。
有關數據顯示，2022年年末，全國總人口出現60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，人口流動成為不同城市人口變化的主導因素，受宏觀經濟及疫情反復影響，2022年不同地區之間的人口流動趨勢發生新的變化，但高能級城市虹吸效應仍較為明顯，與此同時，生育政策、落戶政策、人才引進政策等進一步影響著人口的流向。
2022年，長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進一步顯現，其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區、東北地區人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，另外受疫情等因素影響，廣州、深圳人口均由增轉降。
中西部地區核心城市人口虹吸效應持續顯現，西安和貴陽常住人口增量超過10萬人，成都人口增加7.6萬人，核心城市憑借經濟較快發展、更多的就業機會，持續強化對周邊人口的吸引力。
從產業經濟來看，近些年，新一輪的技術革命開啟，戰略新興產業持續發展，各地聚力產業結構轉型升級，核心城市新興產業發展迅速，先發優勢或帶動產業鏈聚集效應進一步提升。
有關數據顯示，2022年，我國GDP萬億元城市數量與上年一致，仍為24個。2022年，我國共有110個城市經濟總量在3000億元以上，較2021年增加5個；其中，24個城市GDP超萬億元，數量與2021年持平，經濟總量占全國的比重為38.0%，較2021年小幅下降。
具體來看，上海、北京、深圳經濟總量保持前3位；廣州受疫情等多重因素影響，2022年GDP僅增長1%，位列全國第5位，被重慶超越，這兩個城市GDP均在2.9萬億元左右；武漢疫情后經濟逐漸恢復，GDP再度超過杭州，位列全國第8位，武漢、杭州GDP均近1.9萬億元；東莞受疫情及外部訂單減少等超預期因素影響，名次較2021年下降2位，但仍保持在萬億元GDP之上。
另外，2022年常州、煙臺GDP均達9500億元以上，即將邁上萬億元臺階。
在交通方面，目前我國“八縱八橫”高速鐵路主通道和普速鐵路已實現有序貫通，交通網絡的頂層設計規劃也已逐漸落地，在國家持續加大基礎設施建設力度下，綜合交通樞紐的建設將加速推進，核心城市群、都市圈的交通網絡進一步完善。與此同時，我國物流體系建設亦在加速推進，物流樞紐城市的發展空間有望得到拓展。
五大城市群商品房銷售金額占比達61%
隨著我國區域協調發展戰略的穩步推進，核心城市群與都市圈發展機會進一步提升。近幾年，房地產市場的區域分化日益明顯，優勢區域因市場需求支撐較強，在下行周期中成為企業業績“壓艙石”。
從發展階段來看，當前，長三角、珠三角和京津冀城市群發展相對領先，在經濟、人口、產業等方面均表現出極高的活力和發展潛力。成渝、長江中游城市群作為發展第二梯隊，正以區域核心都市圈為重要抓手，加速推進同城化進程，以此構建核心城市帶動周邊城市的協調發展格局。此外，山東半島、粵閩浙沿海和中原等城市群也表現出強勁的發展勢頭，在經濟實力、產業布局、區域發展戰略等方面都具備一定優勢和特色，為周邊地區的發展提供了引領支撐。
中指研究院的數據顯示，2022年，主要城市群經濟人口規模及發展水平優勢明顯，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經濟規模在全國中占比達53%，常住人口數量占比42%。經濟與人口的高度集中也為住房市場發展帶來巨大優勢。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達61%，房地產開發投資額由2021年的56%提高至58%。
在長三角城市群中，2023年14個城市位居全國投資吸引力前50位；在珠三角城市群中房地產市場存在恢復預期，但區域復蘇節奏有賴于廣深市場恢復速度，9城中7城位居投資吸引力前50位；而京津冀城市群房地產市場表現整體偏弱，北京市場保持穩定，天津實現弱復蘇，河北三四線城市市場仍承壓。
在成渝城市群中，成都人口虹吸效應明顯，房地產市場表現較好；重慶受產業結構調整及商品房庫存偏高影響，房地產市場企穩仍需時間；在長江中游城市群中，核心城市資源集聚能力強，但短期房地產市場恢復動力弱，市場企穩仍有賴于經濟恢復及政策帶動。
（文章來源：中國經營網）
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