今日,中指研究院發布了《2023中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》,研究結果顯示,2023年北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名仍位列前四,杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現較好,排名仍位居前十,武漢、重慶、鄭州排名下降。
(資料圖片)
《中國經營報》記者了解到,中指研究院本期報告,加入了“地方政府負債率”“外貿依存度”“500強企業數量”等指標,構建形成了包括2大維度、12個方面,近50項具體指標的“城市房地產開發投資吸引力評價模型”,基于此模型,對全國31個省(直轄市、自治區,不含港澳臺地區)的297個地級以上城市進行投資吸引力評價。
數據還顯示,2022年長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝等五大城市群商品房銷售面積占比為48%,銷售金額占比達61%。
中指研究院認為,當前,我國城鎮化進程進入新階段,房地產行業呈現出存量和增量并行的態勢,人口、產業和交通仍然是房地產市場的核心驅動力,尤其是人口和產業,對市場的支撐作用更加明顯。
北上深廣位列前四
中指研究院的研究結果顯示,2023年北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名仍位列前四,杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現較好,排名仍位居前十,武漢、重慶、鄭州排名下降。
具體城市來看,北上廣深投資吸引力排名保持不變,一線城市投資吸引力優勢明顯;杭州憑借產業創新釋放發展新動能,人才引進成效顯著,投資吸引力連續6年保持全國第5位;成都、南京、蘇州、武漢、西安經濟及人口規模大,產業優勢明顯,市場需求旺盛,位列6~10位,其中武漢近兩年房地產市場調整壓力較大,城市吸引力排名下降2位至第9位。南京、蘇州房地產市場韌性凸顯,地方政府債務壓力相對較小,城市吸引力排名均提升1位;西安人口連續多年快速流入,經濟保持較快增長,吸引力躋身前10位。
長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11~20位,其中佛山、東莞受疫情影響較為嚴重,人口流出規模較大,房地產市場恢復節奏較慢,導致排名分別降至第19、20位,青島、濟南房地產市場活躍度相對較好,疊加人口、產業支撐,市場保持一定活躍度,排名較上年分別躍升2位、4位。鄭州近兩年受疫情、洪災等因素影響較大,經濟、居民收入恢復需要更長時間,投資吸引力排名下滑至第18位;惠州、嘉興等城市市場活躍度相對較高,投資吸引力高于同級別其他城市。
人口、產業、交通是核心驅動力
中指研究院認為,當前,我國城鎮化進程進入新階段,房地產行業呈現出存量和增量并行的態勢,人口、產業和交通仍然是房地產市場的核心驅動力,尤其是人口和產業,對市場的支撐作用更加明顯。
有關數據顯示,2022年年末,全國總人口出現60多年來首次下降,人口總量紅利減弱,人口流動成為不同城市人口變化的主導因素,受宏觀經濟及疫情反復影響,2022年不同地區之間的人口流動趨勢發生新的變化,但高能級城市虹吸效應仍較為明顯,與此同時,生育政策、落戶政策、人才引進政策等進一步影響著人口的流向。
2022年,長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進一步顯現,其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區、東北地區人口普遍下降,其中天津、東莞人口縮量明顯,另外受疫情等因素影響,廣州、深圳人口均由增轉降。
中西部地區核心城市人口虹吸效應持續顯現,西安和貴陽常住人口增量超過10萬人,成都人口增加7.6萬人,核心城市憑借經濟較快發展、更多的就業機會,持續強化對周邊人口的吸引力。
從產業經濟來看,近些年,新一輪的技術革命開啟,戰略新興產業持續發展,各地聚力產業結構轉型升級,核心城市新興產業發展迅速,先發優勢或帶動產業鏈聚集效應進一步提升。
有關數據顯示,2022年,我國GDP萬億元城市數量與上年一致,仍為24個。2022年,我國共有110個城市經濟總量在3000億元以上,較2021年增加5個;其中,24個城市GDP超萬億元,數量與2021年持平,經濟總量占全國的比重為38.0%,較2021年小幅下降。
具體來看,上海、北京、深圳經濟總量保持前3位;廣州受疫情等多重因素影響,2022年GDP僅增長1%,位列全國第5位,被重慶超越,這兩個城市GDP均在2.9萬億元左右;武漢疫情后經濟逐漸恢復,GDP再度超過杭州,位列全國第8位,武漢、杭州GDP均近1.9萬億元;東莞受疫情及外部訂單減少等超預期因素影響,名次較2021年下降2位,但仍保持在萬億元GDP之上。
另外,2022年常州、煙臺GDP均達9500億元以上,即將邁上萬億元臺階。
在交通方面,目前我國“八縱八橫”高速鐵路主通道和普速鐵路已實現有序貫通,交通網絡的頂層設計規劃也已逐漸落地,在國家持續加大基礎設施建設力度下,綜合交通樞紐的建設將加速推進,核心城市群、都市圈的交通網絡進一步完善。與此同時,我國物流體系建設亦在加速推進,物流樞紐城市的發展空間有望得到拓展。
五大城市群商品房銷售金額占比達61%
隨著我國區域協調發展戰略的穩步推進,核心城市群與都市圈發展機會進一步提升。近幾年,房地產市場的區域分化日益明顯,優勢區域因市場需求支撐較強,在下行周期中成為企業業績“壓艙石”。
從發展階段來看,當前,長三角、珠三角和京津冀城市群發展相對領先,在經濟、人口、產業等方面均表現出極高的活力和發展潛力。成渝、長江中游城市群作為發展第二梯隊,正以區域核心都市圈為重要抓手,加速推進同城化進程,以此構建核心城市帶動周邊城市的協調發展格局。此外,山東半島、粵閩浙沿海和中原等城市群也表現出強勁的發展勢頭,在經濟實力、產業布局、區域發展戰略等方面都具備一定優勢和特色,為周邊地區的發展提供了引領支撐。
中指研究院的數據顯示,2022年,主要城市群經濟人口規模及發展水平優勢明顯,五大城市群(長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝)在土地面積僅占11%的情況下,經濟規模在全國中占比達53%,常住人口數量占比42%。經濟與人口的高度集中也為住房市場發展帶來巨大優勢。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%,銷售金額占比達61%,房地產開發投資額由2021年的56%提高至58%。
在長三角城市群中,2023年14個城市位居全國投資吸引力前50位;在珠三角城市群中房地產市場存在恢復預期,但區域復蘇節奏有賴于廣深市場恢復速度,9城中7城位居投資吸引力前50位;而京津冀城市群房地產市場表現整體偏弱,北京市場保持穩定,天津實現弱復蘇,河北三四線城市市場仍承壓。
在成渝城市群中,成都人口虹吸效應明顯,房地產市場表現較好;重慶受產業結構調整及商品房庫存偏高影響,房地產市場企穩仍需時間;在長江中游城市群中,核心城市資源集聚能力強,但短期房地產市場恢復動力弱,市場企穩仍有賴于經濟恢復及政策帶動。
(文章來源:中國經營網)