本月關注

(資料圖)

LPR下調10BP，本月地方政策力度頻次創新低

央行本月調整5年期LPR，下調10BP至4.2%，進一步打開房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產需求和市場對經濟的信心。本次LPR降息已釋放積極信號，穩增長政策加碼預期強烈，多部門臨近月底是否積極政策信號，實質性政策落地可期。此外，本月地方政府放松政策的頻次和力度創去年3月以來的新低，21個城市政策松綁（環比減少2個），政策頻次下降4次，僅青島、臨沂、揚州、福清涉及放松“四限”，其余多為公積金、購房補貼等弱刺激。保交樓方面，廣西出臺防“爛尾樓”新規，規定房企獲預售許可前不得開展銷售。

金科引長城國富作戰投，德信獲浙商資產支援

本月月底金科與長城國富簽訂戰略框架協議，長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科股份的預重整，此次AMC直接參與出險房企集團層面的股權合作是次突破性的紓困舉措。相對而言，預重整程序中出險房企原有風險能更好梳理清楚，方便長城國富盡可能控制風險。此外，德信從浙商資產處獲取6.03億紓困基金用于德清時代云起，據了解該項目沒有銀行融資且項目資金本身是良性運轉的；萬達轉讓武漢華達玖號86%股權予華融，該標的公司當前計劃改建的萬達電影樂園的建設進度迎來轉機。

長實欲抄底香港豪宅，龍光、合景債務重組或遇困

本月重點監測房企共涉及30筆并購交易，披露的交易對價約148億，收并購熱度繼續回落。本月最引人關注的是李嘉誠擬從匯豐處收購龍光與合景泰富聯合打造的香港豪宅凱玥項目的債權。根據測算，該項目總貨值約超300億港元，曾被龍光、合景作為抵押擔保，從匯豐等銀團獲取102億港元的開發貸款。該香港項目是龍光和合景債務重組的重要籌碼，倘若長實收購債權再將其拍賣可能對2家出險房企境外債的談判帶來很大阻力。

01

并購政策:LPR下調10BP6月地方政策力度頻次創新低

中央層面，去年8月以來央行本月首次調整5年期LPR，下調10BP至4.2%，進一步打開房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產需求和市場對經濟的信心。本次LPR降息已釋放積極信號，穩增長政策加碼預期強烈。月底央行提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作”，住建部部長倪虹則表示“大力支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”，金融監管總局局長李云澤提出“有力有效防范化解重點領域金融風險，支持恢復和擴大有效需求”，期待更多實質性政策落地。

地方層面，繼續以穩需求、保交樓作為政策主線方向。本月21個城市政策松綁（環比減少2個），政策頻次下降4次，創去年3月以來新低；具體看，僅青島、臨沂、揚州、福清涉及放松“四限”，其余多為公積金、購房補貼等弱刺激，或優化預售資金監管、房企融資等供給端支持。保交樓方面，廣西出臺防“爛尾樓”新規，規定房企獲預售許可前不得開展銷售活動；濟南市委書記劉強會見綠地董事長張玉良，稱一如既往支持綠地重點項目建設。

02

并購金融：金科引長城國富作戰投德信獲浙商資產支援

集團層面，本月月底金科連發7條公告，對外宣布將引入戰投的重磅消息，于6月30日與長城資產旗下的，長城國富地產開發平臺簽訂了戰略框架協議。本輪AMC紓困房企案例基本都秉持“救項目不救房企”的原則，而本次長城旗下的開發平臺直接參與出險房企集團層面的股權合作是次突破性的紓困舉措。根據公告，長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科股份的預重整。換句話說，長城國富不是直接的戰投方，而可能通過單獨或找其他合作人的形式作為新投資人，參與到金科預重整程序，相對而言預重整程序中出險房企原有風險能更好梳理清楚，方便長城國富得以盡可能控制風險。

具體項目層面，本月德信從浙商資產處獲取6.03億紓困基金用于“德清時代云起”項目，屬于地方AMC近期落地的首單紓困項目。據知情人士表示，此次合作中浙商資產是要挑項目的，就德清時代云起項目而言，該項目沒有銀行融資且項目資金本身是良性運轉的，AMC投入增量資金后很快能讓項目運轉下去。

此外，本月萬達將武漢華達玖號創新投資合伙企業近86%股權轉讓予華融。股權轉讓后，華融持股86.0381%，萬達13.9104%，華融資本0.0515%。該標的公司成立至今僅投資萬達東湖置業，該公司旗下項目為武漢中央文化區項目，耗資500億元，打造包括楚河漢街、漢街萬達廣場、漢秀劇場、萬達電影樂園、萬達瑞華酒店、萬達嘉華酒店等地標性項目。2017年后，多個項目易主，萬達嘉華酒店被富力接盤，北京華聯接手漢街萬達廣場資產經營業務及楚河漢街第二街區打造武漢SKP。其中，萬達計劃將萬達電影樂園改造為新漢街萬達廣場，但于2023年5月項目被曝停工，本次華融入主后，項目建設進度將迎來轉機。

03

行業并購：長實欲抄底香港豪宅龍光、合景債務重組或遇困

根據CRIC監測，2023年6月重點監測房企共涉及30筆并購交易，披露交易金額的有19筆，總交易對價約147.8億人民幣，環比減少49.6%、同比大幅減少72.6%，披露的平均單筆并購交易規模7.8億（2023年5月：26.6億），收并購熱度繼續回落。

交易進展來看，本月11筆完成的并購交易中3筆披露交易對價，涉及對價96.3億，其中歷時半年建發耗資近63億收購紅星美凱龍29.95%股份已完成過戶，濱江超23億收購杭鐵旗下標的，與其合作開發3宗地塊。9筆交易處掛牌狀態，其中8筆披露金額涉及32.57億；5筆交易已簽署轉讓協議，綠城1.2億收購九龍倉杭州蕭山項目剩余股權，景業擬退出廣州黃埔南部舊改，正榮7500萬元出售南京江北新區項目等。

此外，進行中、傳言交涉中的并購交易分別有4筆和1筆，其中金科為“保殼”，擬定增購買恒昇大業20%股權注入上市平臺，而李嘉誠擬從匯豐處收購龍光與合景泰富聯合打造的香港豪宅凱玥項目的債權。根據測算，該項目總貨值約超300億港元，曾被龍光、合景作為抵押擔保，從匯豐等銀團獲取102億港元的開發貸款。近期長實與匯豐接觸，希望接手項目相應債權。該香港項目是龍光和合景債務重組的重要籌碼，倘若長實收購債權再將其拍賣可能對2家出險房企境外債的談判帶來很大阻力，會陷入困境甚至失敗。

交易標的物業類型看，本月多元化類并購額占比大幅減少，14筆涉及多元化投資的交易，披露的交易金額10億，僅占到全部規模的6.8%，環比減少79.6pct。而開發項目、集團收并購交易相對頻繁，交易筆數分別14筆和2筆，合計占到全部的53%，相對聚焦主業。

附表

本月的重點收并購事件一覽

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更多克而瑞研究月報

市場

月報

6月供應增34%而成交再降，地市縮量但溢價率新高（2023年6月）

5月樓市供求延續降勢，地市提質縮量熱度維持（2023年5月）

4月樓市供求雙降三成，滬杭集中土拍升溫（2023年4月）

3月樓市供應激增成交熱度穩，地市提質縮量溫度升（2023年3月）

2月成交同環比漲超4成，3月局部小陽春可期（2023年2月）

逢春節首月新房平淡二手略好，土地成交低位維持（2023年1月）

并購月報

世茂深港國際中心130億起價掛牌（2023年5月）

世茂27億處置倫敦寫字樓，深圳國資聯手長城盤活佳兆業資產（2023年4月）

世茂擬出售香港兩家酒店，金茂32.4億收購綜合體(2023年3月)

恒大、中南、旭輝紓困迎來救兵，保利打包掛牌12個碧桂園項目(2023年2月)

融創36億出售冰雪城，山東國資入主奧園220億舊改(2023年1月)

土地月報

成交建面同比降幅擴大，溢價率創新高但城市冷熱分化（2023年6月）

成交建面同比降幅收窄，溢價率較上月小幅回落（2023年5月）

成交規模延續歷史低位，滬、杭集中土拍高熱“接棒”（2023年4月）

成交規模降至歷史低位，溢價率維持在相對高位（2023年3月）

成交規模延續低位，京、蘇、杭土拍回暖帶動溢價率回升（2023年2月）

成交規模降至歷史低位，溢價、流拍指標雙雙回升（2023年1月）

企業月報

銷售環比降低14.3%，融資規模創2020年來單月新低 (2023年5月)

百強累計銷售同比增9.7%，民企投資弱復蘇 (2023年4月)

百強累計銷售同比轉正，核心城市城投托底減少 (2023年3月)

百強銷售同環比增長，民企投資弱復蘇 (2023年2月)

百強銷售仍低迷，拿地投資“靜止”(2023年1月)

資本月報

銷售環比降低14.3%，融資規模創2020年來單月新低 (2023年5月)

發改委支持民間項目發行公募REITs，格力地產擬配股70億元 (2023年4月)

公募REITs適用領域拓展至商業地產，嘉創地產完成上市(2023年3月)

不動產私募基金重啟，萬科等房企積極配股 (2023年2月)

融資環境有所改善，房企配股較為積極 (2023年1月)

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