據克而瑞數據統計顯示，2023年1-7月，惠山區商品住宅成交建面47.27萬㎡，其中洛社板塊成交最多，位居惠山區各板塊成交之首，占比27.12%。
(資料圖片)
近年來，隨著城市發展進程的加快，作為鄉鎮板塊的洛社也成為眾多品牌房企的錨定目標。伴隨融創、建發等品牌房企的進駐以及各項配套的發展成熟，洛社板塊逐漸進入大眾視野，成為剛需、改善置業的重要區域。
近日，惠山區洛社板塊掛牌一幅宅地，一起來看看地塊具體情況。
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地塊具體解析
地塊位置：洛社鎮新興東路與文體路交叉口東南側
出讓面積：16303㎡
土地用途：居住用地
容積率：1.0-1.4
起拍樓面價：7546元/㎡
上限樓面價：8678元/㎡
起拍總價：17223萬元
建筑限高：住宅建筑4-9層,建筑高度≤30m；其他建筑≤10m
地塊所處洛社核心鎮區，成熟配套環伺，品牌房企接連落子。
商業方面，目前區域內已經聚合了麥德龍、哥倫布廣場等商業綜合體；此外，投資約50億元的萬達錫西超級綜合體預計今年將開工建設。
交通方面，江海西路快速化改造工程已全線貫通，滬寧城鐵、G42高速、G312國道橫跨東西，交通便捷；此外，地鐵3號線的開通也進一步加速了錫西新城與無錫主城的連通。
教育方面，省錫中錫西分校、洛社高中、洛社初中、洛社中心小學、雅西小學、洛社中心幼兒園、洛社實驗幼兒園等，從小學到高中，逐步形成完整教育鏈。（來源：惠山高新區發布，非學區承諾，具體學區劃分以官方公布信息為準。）
生態方面，洛城濕地公園、洗硯湖濕地公園、江南運河文化公園等為錫西新城賦予了更多千年山水孕育的人文氣息。
整體而言，隨著周邊交通、商業等配套的逐漸發展完善，且在高質量教育資源的加持下，結合地塊1.4容積率，預計洛社板塊將再添低密改善社區！
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地塊開發價值
1. 土地市場
據克而瑞數據統計顯示，2019年-2023年，洛社板塊累計成交7幅宅地，其中2023年暫時沒有土地成交，平均每年不到2幅宅地的出讓速度。
從土地成交建面和樓面價來看，洛社板塊土地成交量呈現下降趨勢；而2022年，洛社板塊土地平均成交樓面價達8109元/㎡，4年成交均價增長率為62.02%。
隨著土地資源的逐漸減少，洛社板塊的土地價值不斷攀升。
2. 新房、二手房市場
由于近幾年洛社板塊飛速發展，在交通、商業、教育等配套的加持下，建發、融創等品牌房企不斷進駐，板塊內新房市場競爭激烈。
地塊周邊新房項目有建發金玥灣、融創玉蘭玖園、和著、云錦東方等。
建發金玥灣，在售建面約105㎡毛坯高層、建面約120㎡裝修小高層以及126㎡裝修多層，整體最新成交均價為16293元/㎡。
融創玉蘭玖園，在售建面約115㎡、135㎡裝修小高層產品，整體最新成交均價為17213元/㎡。
和著，在售建面約89-118㎡小高層房源以及建面約155-273㎡毛坯疊墅房源，整體最新成交均價為15617元/㎡。
云錦東方，在售建面約89-125㎡高層房源，整體最新成交均價為15533元/㎡。
二手房方面，地塊東側為融創西羲里，據貝殼數據顯示，該小區最新掛牌均價為15104元/㎡，近期沒有成交。
整體而言，地塊周邊新房項目較多，好在地塊容積率僅為1.4，預計將建成低密改善產品，與周邊產品有差異，或將為地塊帶來競爭優勢。
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地塊建設要求
1. 土地出讓金
第一期：50%，自簽訂出讓合同之日起一個月內支付；
第二期：50%，于 2023 年 12 月 10 日前支付。
2. 建設期限
自交地之日起 12 個月內開工，自開工之日起36個月內竣工。
3. 建筑限高
住宅建筑4-9層，建筑高度≤30m；其他建筑≤10m；
4. 其他要求
地塊要求現代風格，淡雅、明快、淺暖色調的建筑色彩；
住宅建筑外墻主體應使用一體板、石材或同等品質材料；若陽臺采用玻璃欄板，主體應使用雙層玻璃材質。
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總結
2021年，洛社獲批成為惠山高新區，確立形成“一廊兩帶三心四片五園”空間結構和“3+N”產業布局，這也是無錫唯一一個省級高新區。 （來源：惠山高新區發布） 產業創造市場動能，在產業的帶動下， 洛社板塊交通、商業、教育等配套 不斷發展醇熟，與此同時，片區內品質改善需求逐漸增多。
該地塊位于洛社板塊中心位置，且憑借本身1.4的低密容積率，或將打造低密品質改善住宅，待地塊出讓，又將花落誰家呢，讓我們一起拭目以待。
注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考。
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