2023年上半年，二手房市場掛牌量激增現象引發熱議，這在一定程度上反映出當前存量市場存在供求矛盾惡化、交易堵塞的市場情況。隨著二手房變得"愁賣"，二手房市場已從賣方市場開始悄然轉變為買方市場。
要警惕的一個市場風險是：二手房交易流通若長期不暢，形成交易梗阻，就有可能成為繼保交樓、房企債務風險后第三個金融風險。
我們針對全國13個重點城市的二手住宅掛牌量統計顯示，2023年6月初，13城二手住宅掛牌量為199萬套，比2023年年初的159萬套增長25%。表明2023年上半年，二手房業主出售意愿很強，但由于市場交易遇阻產生房源激增。
(資料圖片僅供參考)
從絕對規模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規模相對較大，6月初分別為22萬、20萬和18萬套。同時，對比年初掛牌規模，6月，上海、武漢和西安掛牌增速最大，分別為82%、72%和40%。這表明二手房供大于求矛盾凸顯，側面說明為什么當前二手房"越賣越多"。
圖1 全國13城二手住宅掛牌量(套)
數據來源：各地二手房中介平臺、媒體報道、易居研究院
統計顯示，2023年一季度，全國13城二手住宅去化周期為10個月，進入二季度該指標為15個月，去化周期明顯延長。二手房出售難度驟然加大，易在市場中產生恐慌性降價，也會影響房東"賣一買一"的操作。
圖2 全國13城二手住宅去化周期(月)
數據來源：各地二手房中介平臺、易居研究院
通過對全國13個城市二手住宅掛牌量房齡結構分析發現，二手房源掛牌量激增并不是盲目或恐慌性拋售，更多是真實換房需求；目前市場也未顯現同了大規模拋售，且二手房房源結構不錯，未出現大量"老破小"擠占市場的情況。
圖3 全國13城二手住宅掛牌的房齡結構
數據來源：各地二手房中介平臺、易居研究院
我們認為，疫情三年后，市場的潛在換房需求充足，但由于類惟的房源掛牌量短期激增，拖累了房屋出手速度，也影響到部分新房項目認購速度。同時，研究數據也發現，近期市場并不存在大量豪宅拋售現象，風險可控。
圖4 全國13城二手住宅掛牌的戶型結構
數據來源：各地二手房中介平臺、易居研究院
從掛牌房源結構中，我們可以看到下一步政策制定的方向，即后續政策應著力為改善型置業需求創造更好市場環境。
隨著二手房市場從賣方市場轉為買方市場，建議后續對二手房的刺激政策，不應簡單停留在短期松綁視角，而要從中長期盤活二手房市場長期視角來入手。唯有此，才能有效防范二手房交易風險和相關金融風險，暢通二手房交易，促進存量市場的平穩健康發展。
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