2023年6月21日南山控股（002314）發布公告稱公司于2023年6月20日接受機構調研，華泰證券、泰康資產參與。
具體內容如下：
(資料圖片)
問：控股股東對公司的定位？是否有進一步資源整合計劃？
答：公司作為中國南山集團旗下唯一上市平臺，陸續將地產開發、倉儲物流等核心業務整合進入上市公司，提升公司的競爭力和盈利能力，推進公司長遠健康發展。控股股東始終秉承有利于上市公司可持續發展、有利于全體股東權益的原則，助力上市公司實現長遠規劃。公司未獲悉集團資本運作的相關計劃，若涉及相關事宜，公司將按照相關規則及時履行信息披露義務。
問：公司作為多元化集團企業，對倉儲物流、房地產開發、產城綜合開發、制造四大業務的發展定位？
答：公司倉儲物流、房地產開發、產城綜合開發三大主業，圍繞“不動產開發和運營管理能力”持續提升，并各有側重。倉儲物流業務作為公司戰略性主業，是重點發展方向，公司層面給予資源傾斜；房地產開發業務作為支撐性主業，將利用自身的造血能力，保持穩定的發展速度和規模，為公司貢獻收入利潤；產城綜合開發作為培育業務，符合國家政策，對于平衡公司中長期發展具有戰略意義。公司制造業板塊企業均為細分行業龍頭企業之一，公司通過管理對標先進經驗、加強內外部協同，全面提升經營質量和效益。
問：房地產開發業務貨值情況？銷售去化情況如何？
答：截至 2022 年末，公司地產權益可售貨值約 400 億元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二線城市。受國家經濟增速放緩及房地產市場下行等影響，房地產市場供需兩端仍面臨沖擊，現有房產項目的去化周期加長。公司會持續關注市場動態，采取積極、靈活的營銷策略并適時調整項目定位，以期加快項目去化，加速資金籠，實現經營目標。
問：房地產開發業務今年的開發項目和預計毛利率情況？
答：公司地產項目主要分布在長三角、粵港澳大灣區、華中和成渝地區等具備發展潛力的核心城市。今年二季度以來，伴隨積壓需求的充分釋放，出險房企的出清仍在繼續，加之宏觀經濟修復力度放緩，樓市再度出現轉弱勢頭，預計房地產業務整體毛利率仍與過去持平。
問：2022 年以來公司拿地強度下降，是否會影響結算節奏？
答：公司希望維持房地產開發業務穩健發展，截至 2022 年末，地產銷售合同負債合計 70.8 億元，預計將于未來兩年陸續結轉。近兩年來，房地產行業經歷了時間較長、幅度較大的調整，行業格局不斷發生變化。面對新形勢，公司持續強化投資能力，聚焦核心城市的優質區塊，尋求高確定性項目，保障房地產開發業務可持續發展和效益提升。
問：寶灣物流 2022年倉庫平均使用率為 2%，公司如何判斷2023 年高標倉出租率和租金走勢？
答：2023 年一季度中國經濟運行實現良好開局，零售消費等高頻經濟指標升，物流租賃需求也在穩步釋放。2023 年全國兩會政府工作報告中多次提及物流產業，其中特別提到要加快建設現代化產業體系、完善現代物流體系，再次為行業發展指明了方向。今年以來，核心城市群整體出租率維持穩定，預計全國平均租金仍將維持增長態勢。
問：寶灣物流今年的計劃投入面積有多少？
答：寶灣物流近兩年尚有較多運營類項目處于建設期或投入運營期，今年計劃開工及繼續建設項目達 17 個。公司將重點加強成本控制、進度管理、質安檢查等環節的管理考核，確保實現工程建設的安全、質量和工期總體目標，并結合市場變化和客戶需求，持續優化設計標準，提升產品的適用性和競爭力。
問：寶灣物理有多少資產可以出表？
答：寶灣物流擁有豐富優質的物流倉儲資源，截至 2022 年末，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積逾 940 萬平方米，未來還會保持一定的開發投資速度。公司目前全力推進首單公募 REITs發行工作，未來將結合政策要求、資產本身的情況，合理設定后續資產證券化產品的發行節奏，確保業務長期、可持續發展。
問：產城綜合開發業務目前的運營體量？
答：截至 2022 年末，產城綜合開發業務穩步推進上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目，項目總建筑面積 226 萬平方米，可出租廠房面積 33.6 萬平方米，同時探索建立“募投建管退”的業務閉環。2022 年，公司通過參與投資設立的工業園區 Pre-REITs并購基金已完成首單項目收購，未來的退出通道包括公募 REITs、并購基金等方式。
問：產業園區的運作模式？
答：工業和產業園區地域性更強，須結合當地經濟、產業結構、客戶情況進行園區設計，開發運營復制難度更大一些。在土地拍賣時，一般政府允許工業和產業園區資產部分出售、部分自持，可以通過銷售物業籠資金，縮短投資周期。園區建成后，公司憑借專業服務、精細化運營管理提升運營收入。
南山控股（002314）主營業務：倉儲物流,房地產開發,產城綜合開發,制造業及石油后勤服務等業務。
南山控股2023一季報顯示，公司主營收入51.35億元，同比上升392.88%；歸母凈利潤9164.7萬元，同比上升172.82%；扣非凈利潤7111.27萬元，同比上升146.86%；負債率73.18%，投資收益1066.98萬元，財務費用1.6億元，毛利率20.89%。
該股最近90天內共有2家機構給出評級，買入評級1家，增持評級1家。
以下是詳細的盈利預測信息：
根據近五年財報數據，證券之星估值分析工具顯示，南山控股（002314）行業內競爭力的護城河一般，盈利能力一般，營收成長性良好。可能有財務風險，存在隱憂的財務指標包括：貨幣資金/總資產率、有息資產負債率、應收賬款/利潤率、存貨/營收率、經營現金流/利潤率。該股好公司指標1.5星，好價格指標3星，綜合指標2星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）
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