今天來隨筆者來了解一下華潤地產蘇州項目,這里僅做市區項目分析,周邊縣市不做解析!
如下僅為筆者了解到的一些資訊信息,如有誤歡迎文末留言。
準備好那下面我們就進入正題了。
(相關資料圖)
華潤地產入蘇18載,在蘇州市區開發了很多項目,涉及住宅、商業等業態,覆蓋工業園區、相城、吳江、姑蘇、高新區、吳中區以及周邊縣級市。有精品項目,也有一些飽受詬病的項目,如上半年吳江開發的湖灣天地業主對商墅綠化的大規模維權等等。整體來說,做的項目基本對得起央企的字號。提到華潤似乎沒有立馬能反映出的特色標簽屬性,不像朗詩科技住宅,仁恒高端品質及精品物業等,從這點來說中規中矩吧,至少在當下房地產市場惡劣的情況下,不會出現暴雷的情況,先不談交付質量如何至少能拿到房。
PART 02
關于華潤置地目前筆者整理了蘇州市區8個項目,覆蓋在售、售罄以及待售狀態。各項目具體詳情如下:
下面筆者就每一個項目具體分析一下:
1.潤樾江南:
華潤潤樾江南,由華潤置地與吳江城投聯合開發,華潤負責操盤營銷。項目位于吳江老城區,規劃5棟6-7F的洋房產品,僅有68套,戶型上僅有一種就是185m24房2廳3衛產品,專為吳江老城終改而來。可惜理想是好的,可實際很骨感。
項目于2023年4月21日取證,68套房源全部取證,備案均價31436元/m2,備案總價433-639萬元。
從取證截止到8月26日,整整過去了4個多月的時間,取證68套,僅去化16套房源,去化率僅有23.5%,可售房源還有52套。到底哪個環節出了問題?難道吳江老城區購買力不足還是華潤項目營銷、產品的問題呢?(蘇州住建局網簽截圖統計截止于8月26日)
蘇州市住建局官方截圖
2.悅景水灣:
華潤悅景水灣由華潤置地投資開發,項目位于吳中區尹山湖板塊,規劃17棟住宅產品,規劃總戶數1492套。建面約103-142m2,整個項目共計取證4批次,最早的一批次房源于2020年11月19日取證,目前部分已經交付了,整體交付品質還可以的,基本無太大的問題。據蘇州住建局官方統計,目前可售房源還有138套,屬現房頂底樓尾盤在售了,目前基本靠分銷來帶客去化。(蘇州住建局網簽截圖統計截止于8月26日)
3.科技城幸福里:
科技城幸福里,這個項目就比較奇葩了,項目由華潤置地、保利發展、融信聯合開發,營銷操盤上三者都輪換上過,項目案名也是幾度在變。最后還是改變不了,去化難的困境。
項目規劃10-26F的洋房和高層產品,規劃總戶數885戶。建面約106-133m2,在售均價28250元/m2。
目前項目已經領取3批次預售了,最早一批次是在2021年12月18日,22年、23年各在取一批次房源,三批次房源共計743套,據蘇州住建局官方統計,目前可售房源416套,已售房源僅有327套,去化率僅有44%。馬上兩周年了,這個去化有些讓人嘩然,未免有些難堪了。其實從項目了解到,分銷一直在用著,而且傭金還不低,不知去化的為何這么難呢?(蘇州住建局網簽截圖統計截止于8月26日)
4.潤月雅筑、湖西觀云:
雖說兩宗地塊都是華潤置地競得,但是每宗地塊的合作伙伴不同,潤月雅筑是華潤和招商聯合開發,湖西觀云是華潤和保利聯合開發。兩個項目都有一個共同點,都是處在區域板塊核心位置,皆是大批認籌參與的搖號盤,基本可以說換成其他房企,也是閉眼賣的。談不上什么營銷策略的,只要穩住沒有茶水費不維權就行。其次,這兩個項目的入市都突破了當期在售的價格天花板。
上面分析的是截止目前華潤蘇州市區在售以及售罄項目,整體來說不容樂觀。至于下面要提到的,即華潤置地將入市的市區三大潤系高端新項目,是否能延續湖西觀云及潤月雅筑的熱銷傳奇呢?是否能順利的突圍呢?且看筆者下面分析。
整體來看一下,華潤三大潤系新項目,即園區奧體南(湖東潤雲)、姑蘇滄浪新城、姑蘇平江新城地塊,從位置來說都處在區域次核心板塊。對于奧體項目來說,周邊競爭還是比較大的,在售項目3個,待售地塊以及待拍地塊接近3個。對于姑蘇區兩大新項目來說,假設該地塊在往前置一些時間入市,應該是不愁去化的,畢竟姑蘇目前是市區存量最少的區域。可惜兩盤開盤大致時間也是姑蘇各大新項目集中入市的時間,相對來說想脫穎而出,還需很強的營銷及產品力。
下面具體來分析一下每個項目的情況:
1.湖東潤雲:
位于工業園區奧體南板塊,即傳統意義的斜塘板塊。
項目是由華潤置地在今年5月30日土拍中,突破最高限價線下搖號競得,成交樓面價28175元/m2。
規劃上擬建5棟8-10F和4棟24-26F的洋房及高層產品,據官方公示建面約145-179m2。
據悉項目打造為華潤置地潤系高端作品,項目案名于8月24日線上揭幕,推廣名為湖東潤雲。
城市雙展廳已于8月25日、26日在蘇州中心以及奧體中心公開。
華潤湖東潤雲所處板塊,目前現有三盤在售,并且價格都已突破同板塊的天花板,至于去化上,似乎有些發力不足。其次,還有同期待售的大家26號項目,同樣也是主打改善。后續同時上市,板塊內不免壓力會增大,目前來看在售三盤內卷就很嚴重。至于入市后,能否突圍拭目以待。具體奧體南板塊項目匯總詳情如下:
2.姑蘇滄浪新城15號地塊:
位于姑蘇區滄浪新城板塊,項目是由華發股份在今年5月30日土拍中,突破最高限價線下搖號競得,成交樓面價19968元/m2,項目后續由華潤置地負責營銷操盤。
規劃上擬建5棟17F和7棟21-23F的小高層及高層產品,據規劃公示后續以4房2衛主力起步。
據悉項目打造為華潤置地潤系高端作品,項目案名暫時未對外公開,吳中萬達城市展廳現已公開。
3.姑蘇平江新城14號地塊:
位于姑蘇區平江新城板塊,項目是由華潤置地在今年5月30日土拍中,以溢價率6.61%競得,成交樓面價19191.52元/m2。
規劃上擬建8棟10F和4棟25-26F的洋房及高層產品,據規劃公示后續以3房2衛主力起步到4房3衛的戶型。
據悉項目同樣也是打造為華潤置地潤系高端作品,項目案名暫時未對外公開,平江萬達城市展廳現已公開。
綜上姑蘇兩個潤系新項目,雖說姑蘇在市區來說,就目前庫存是最少的。但不乏有近8個新盤即將在年內入市,各項目均有各自優勢所在,入市的競爭還是很大。至于后續卷產品卷裝標等這還是好的,一旦卷起價格了,那就是相當的難了。姑蘇兩大潤系是否能夠突圍,還有待商榷。下面附姑蘇區最新在售項目以及待售項目清單:
現行樓市市場核心為王的局面下,深耕產品以及營銷尤為必要。至于華潤地產即將入市的三大潤系新項目,是否能順利突圍?我們拭目以待。
部分素材來源于蘇州住建局、項目官微等。