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前幾天某重量級經濟領域官媒發了一片文章，標題很有意思，叫做《“房住不炒”定位不會改變》
這篇文章怎么說呢，打眼一看好像是對樓市炒房之風復蘇的擔憂，但仔細琢磨下，又總感覺透著一股子對樓市“潛力”的迷之自信。
(資料圖片)
都到這會了還擔心樓市能被炒作起來，這種擔心不是一種“反向”自信是什么？
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25號住建部聯合央行和金融監管總局印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，宣布“認房不認貸”正式進入地方調控樓市的政策工具箱內。
24號，財政部、稅務總局、住建部等三個部分發布聯合公告，正式宣布“換購住房個稅退稅”的優惠政策延期到2025年12月31號。
8月20號住建部下轄的《中國房地產報》發了一篇叫做《房地產金融風險加劇 期待調整優化政策盡快落地》的文章，里面提到了“允許開發商以降價促銷的方式展開自救”。
我猜某官媒所謂的擔心大概是拜這些接二連三的出臺的，所謂“重磅級”的救市政策所賜。
有擔心是好事，防微杜漸嘛，但脫離了基本現狀的擔心，多少就有點杞人憂天了。
8月15號統計局的數據，2023年1—7月份全國商品房銷售面積6.6億平米，同比下降6.5%，不出意外，今年全年銷售面積低于去年是基本沒跑了。
7個月時間里各地樓市調控政策不完全統計已經高達260次，可就是這平均每天1.26次的救市頻率，換來卻是在去年新房銷售面積和銷售額雙雙爆降的基礎上，繼續下跌。
還是1-7月，房地產開發投資同比下降8.5%，同時國有土地使用權出讓收入2.28萬億，同比下降19.1%。
如果再加上碧桂園這種巨無霸級別的房企違約，和深耕房地產以及和房地產關聯極其密切的城投債的中植系暴雷，救市忙活了上半年的樓市，沒有好轉反而繼續衰退了。
所以，類似于這種擔心怎么說呢？
就好像，一個餓得骨瘦嶙峋的將死之人，剛吃了一塊紅燒肉，這還沒咽到肚子里呢，有人就跳出來擔心這樣吃會不會導致三高和脂肪肝了。
要么是對“紅燒肉”起死回生的能力過于迷信，要么是對骨瘦嶙峋之人的生命力過于樂觀，總之突出的一個“反向”樂觀與自信。
但就目前樓市的這個基本盤的現狀來看，實在找不出可樂觀和自信的地方。
兩份報告。
2019年央行的調查報告的數據顯示，96%的城鎮家庭至少已經擁有了一套住房，兩套的是31%。
2022年中信證券的研報顯示，截止2022年底城鎮居民戶均1套房，已經基本實現了“戶戶有房”居者有其屋狀狀態。
很早之前我看過一本書是描寫在邊疆淘金的，里面提到一個詞“熟窩子”，意思是指被其他淘金客翻了很多遍的貧金區。
這種地方你說它完全沒金子吧？它還有那么一些，但是你真下了大功夫去開采的話，能到手的金子也就那么特別少的一點點。
當下的樓市基本就是個被翻過了很多遍的“熟窩子”。
你說沒購房需求吧，剛需和置換還明明存在，但是你真下功夫去刺激，反應卻總是差強人意，甚至有點“逆增長”的意思。
沒特別的原因，就是樓市這片金礦“翻”的太頻繁了。
08年一大翻，16年一大翻，2020年再來一翻，然后2023年繼續使了勁的翻。
翻的頻率越來越快，間隔越來越短，注定效果只會越來越差。
不斷上升的居民部門杠桿率，連續下降的人口出生率，逐漸見頂的城鎮化率，如果再加上可支配收入增速從18-19年的8%左右下降到2022年的5%的客觀因素，可以說負面效果疊滿了。
負債空間比以前小，收入增速沒以前快，人口出生沒以前多。
支撐樓市的根子，正在萎縮。
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按理說樓市這種情況，基本上都會讓人聯想到“休養生息”這個詞。
讓市場歇一歇，讓個體歇一歇，但現實是，用債務滾動起來的這個巨大的“支柱性產業”現在已經沒有一刻能停下來的間隙。
房企的債務不允許，地方的財政不允許，銀行的信貸不允許，所以樓市必須要繼續轉，而且還得加大力度的轉。
8月30號廣州發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，正式宣布開始執行認房不認貸的政策。
這就是標準的“加大轉速”行為。
前幾天《中國房地產報》吹風要允許房企降價還沒見落地，這個認房不認貸的刺激新政倒是一馬當先的落地執行了。
看的出來還是準備走，在現有房價基礎上用加大個體杠桿的方式，來進一步挖掘購買力的救市路線。
伸手問“未來”樓市要購買力，這就是降首付加杠桿的核心救市思想。
誠然，更低的首付比例的確可以加速首套和二套住房的去化速度，但更低的首付比例也意味著個體要背負更多的房貸。
未來幾十年多加個十幾萬甚至幾十萬的利息，基本是沒跑了。
個體的負債上線，又要不可避免的做一次新的測試。
能看的出來樓市很著急，既等不及個體工資收入的增長對樓市購買力的支撐，也等不了房產自身所謂的“升值”換來的賣一買一的套現置換。
立刻、馬上、當即，救市的政策基本都是圍繞著一個“快”字展開。
“認房不認貸”這種以加杠桿為目的的快速救市政策，就像樓市的“速效救心丸”，從短期看政策落地后，一定會有一批聞風而動的人群進場。
剛需也好，投資也罷，都有各自進場的理由和可能。
但是這顆“速效救心丸”的藥力維持多長時間就不好說了。
畢竟還是在挖掘和透支，把那些想置換的改善人群挖干凈，讓那些拼了命想留在大城市的剛需都交了“進城稅”。
然后呢？
接下來又找誰呢？
廣州現在是第一個一線城市陣營中落地“認房不認貸”，你廣州能做得，其他一線怕是也得跟風來一下。
早起的鳥兒有蟲吃，就這么大的存量市場，除了剩下的一線城市之外，那些對土地財政依賴更嚴重的二線省會城市估計很難眼看著你廣州一個人“吃獨食”。
狼多肉少，搶吧。
在一個存量市場內，現在為了僅剩的購買力去爭搶，必然在給部分城市帶來一定新房和二手房交易量的同時，讓剩下的大部分城市的樓市加速走向“衰敗”。
如果再聯想到8月25號廣州規劃和自然資源局確認，正在對棚改的房票化安置進行可行性研究的話，接下來存量購買力的爭奪戰，基本可以預見是到了“刺刀見紅”的階段了。
不過這也好，反正大家都是離不開樓市這一口，提前讓類似于廣州這樣的大城市把救市的力度拉滿，好讓一部分二線乃至三四線城市的樓市感受到什么叫做真正的“寒冬”。
搞不好還能倒逼“房價自由”在這些城市先人一步的真正落地，也算是為主動去杠桿和出清債務做了件好事了。
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過去20年繁榮的底層動力，相當一部分靠的就是居民部門不斷攀升的杠桿率。
從2000年的10%不到，一路不喘氣的飆升到2023年的63%。
這個快速上升的居民部門杠桿率有很大一部分功勞，就來自于我們的“支柱性產業”房地產。
過去的儲蓄，未來的收入，房地產一網子下去就撈了七七八八。
房地產對經濟增長的功勞當然是有，但是副作用同樣存在，內需的乏力，地方財政的依賴，金融系統債務的隱患與膨脹等等等。
從6月份開始，振興內需的文件下了，給地方財政暫時紓困的債務置換也允許了，本以為是要讓房地產往后稍稍，大力給內需發力了。
結果沒想到更大的救市動作這才剛剛開始。
就在文章快寫完的時候，同樣是一線陣營的深圳宣布，從8月31號起執行和廣州相同的“認房不認貸”的樓市新政。
從一線開始的新的一輪救市，這就要正式啟動了。
到底還是要再吸一口，看樣子對房地產的“路徑依賴”多少還是有點嚴重。
吸吧，看這一口的“威力”還能堅挺多久。
就這樣。
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