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廣州“認房不認貸”影響幾何?政策效應(yīng)四季度將逐漸釋放,大灣區(qū)多城料將密切跟進

2023-08-31 07:27:07 來源:21世紀經(jīng)濟報道

南方財經(jīng)全媒體記者丁莉 廣州報道

自日前《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》(下稱“通知”)將首套住房認定標準調(diào)整為“認房不認貸”以來,8月30日,廣州市政府正式宣布落實《通知》要求,成為首個響應(yīng)該項政策的一線城市。

根據(jù)《通知》,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。


(資料圖片)

目前,廣州首套與二套房首付比例分別為30%和70%,房貸利率分別為4.2%和4.8%。“認房不認貸”實施后,購房門檻和月供壓力均將大幅降低。

受訪專家表示,此次政策將不斷激活合理住房消費需求,特別是滿足剛性和改善性住房需求,有效提升購房積極性,從而推動廣州房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)估,政策效應(yīng)將在今年四季度逐漸釋放;相信在廣州之后,東莞、佛山等多數(shù)灣區(qū)城市也將跟進。

此外,政策的實施還將推動形成兩個“良性循環(huán)”。一方面,城市內(nèi)不同購房群體之間將形成“換—賣—買—投”的良性循環(huán);另一方面,政策將有力促進大灣區(qū)城市群人口流動,推動形成“城市間聯(lián)系密切-住房市場活躍”的良性循環(huán)。

廣州改善型需求活躍

目前,全國多地房地產(chǎn)市場落入歷史低谷。、

在廣州,7月份新建商品住宅成交面積連續(xù)4個月環(huán)比下降,新房、二手房價格市場預(yù)期偏弱。據(jù)初步統(tǒng)計,8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模繼續(xù)回落,同比降幅約30%,消費者市場信心持續(xù)不足。

在此背景下,廣州打響了一線城市認房不認貸“第一槍”。

“政策對于特定購房群體具有明顯的針對性。”李宇嘉表示,購買力較低的換房改善群體對首付較為敏感,其名下住房出售后,新購住房可按首套執(zhí)行信貸政策,能夠極大緩解其換房壓力,因而新政策能夠有效刺激改善群體交易量。

他表示,廣州恰好屬于改善群體規(guī)模大且購買力較弱的城市。“廣州新市民較多,早期剛需群體活躍,首套住房成交量大;目前這一群體已進入換房階段。”

因此,在政策實施后,改善群體消費力將被大大激活,其在購置新房的同時,原有房產(chǎn)以“二手房”形式再次進入市場,滿足購買力相對更低的剛需群體購房需求,形成梯次消費的格局。同時,新房成交量的提升還將提振房企信心,刺激其加大投資建設(shè)力度,推動房地產(chǎn)市場回暖,形成“換—賣—買—投”的良性循環(huán)。

針對部分業(yè)內(nèi)人士擔心由此帶來的“一線城市房價上漲”問題,李宇嘉直言可能性不大。“由于政策主要針對改善群體,相關(guān)交易呈現(xiàn)‘買一賣一’,不會根本性改變供需關(guān)系;再加上消費意愿仍然疲軟,僅憑單一政策市場難以觸底反彈?!?/p>

他認為,為進一步激發(fā)市場活力,需要在供需兩端齊發(fā)力,配套出臺一系列政策舉措,釋放政策疊加效應(yīng)。在供給端,需要鼓勵開發(fā)商開展打折促銷活動,增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),培育“先租后購”的梯度住房消費模式;在需求端,持續(xù)改善居民收入和就業(yè)情況仍然是最根本性舉措。

據(jù)悉,接下來,廣州市將成立安居集團,整合統(tǒng)籌多渠道租賃房源,并將房地產(chǎn)市場與當下緊密開展的城中村改造相結(jié)合,健全租購并舉的超大城市住房體系。

深圳等地將加速跟進

此次廣州率先做出政策調(diào)整,信號意義十分顯著。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,當前一線城市此類政策落實節(jié)奏偏緩,而廣州的調(diào)整意味著一線城市在該政策上真正“松綁”,將帶動其他城市加快落實,對全國市場起到積極的預(yù)期引導(dǎo)。

李宇嘉也認為,廣東多數(shù)城市均屬于改善型需求活躍城市。

同日,深圳也“官宣”執(zhí)行認房不認貸政策。實際上,早在2022年10月1日,佛山、珠海、中山、江門、東莞、惠州、肇慶、韶關(guān)、河源、云浮、清遠、湛江等12個城市已經(jīng)實行首套和二套商品住房“認房不認貸”。

在深圳,今年上半年深圳新房與二手房成交量都呈下降趨勢,部分片區(qū)近三年新房價格跌幅超過15%,因而亟需相關(guān)政策推動市場回溫。

此外,除推動本地換房人群交易量上漲,該政策還迎合了受人口流動速度加快影響而日益提升的異地換房需求。在新政策落地后,在其他城市擁有住房的人群,在認定套數(shù)時將僅核查其在廣州的住房情況。因此,無論外地是否有房,只要其在廣州無房,同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

這恰好同大灣區(qū)城市間日益密切的聯(lián)系相呼應(yīng)。

作為我國最大的城市群之一,粵港澳大灣區(qū)正不斷推進城市間互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)協(xié)作和公共服務(wù)一體化進程,并形成廣佛肇、深莞惠、珠中江等成熟都市圈,深港、珠澳等城市連通效應(yīng)也在不斷拓展。在此過程中,必然伴隨著人口資源要素流通。

隨著城市間聯(lián)通日益密切,跨城生活群體擴張,推動房地產(chǎn)市場活躍;而流動人員購房需求得到滿足又將反過來推動城市群互聯(lián)互通,最終形成良性循環(huán)。

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