在剛過去的2020年里，全球都面臨著經濟上的變革，尤其房地產行業，國家出臺的全新“三條紅線”政策（房地產監管“三條紅線”是指剔除預收款的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍），對“炒房”現象嚴格的控制。作為中國地產投資行業中的佼佼者，五?？毓蓪π滦蝿菹路康禺a行業進行了分析。
房地產行業的前路在何方？如何實現新的轉型升級？金融和房地產如何實現與實體經濟的均衡發展？房地產基金的投資策略如何轉變？
連續四年榮膺“融資中國地產基金十強”稱號，五?？毓蓮姶蟮木C合實力和行業影響力再次得到行業認可。作為行業優秀投資管理機構代表，五?？毓晒芾砗匣锶笋R林慶受邀出席“融資中國2021（第十屆）資本年會”，與來自房地產行業、房地產金融、不動產投資等機構代表，就房地產行業未來發展趨勢，及房地產基金投資策略一起展開深度探討。
新形勢下房地產角色與定位
均衡發展既是解決舊的結構性失衡問題的關鍵，也是推動雙循環新發展格局的關鍵。
2020年11月，國家“十四五”規劃提出，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。短短一句話，引發很多人關注和解讀。這句話字數雖然少，也表達出了在“房住不炒”的政策主基調下，房地產行業在經濟發展中日漸清晰的角色和定位。
馬林慶表示，從當前政策來看，房地產作為經濟發展的穩定器、壓艙石，對于消化上下游產業產能、維持金融系統和各級地方財政穩定性，發揮著重要作用。
業內有觀點認為，房地產行業是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，對此，馬林慶認為應以平常心去看待。他表示，不同于“黑天鵝”的不可預見性，“灰犀牛”可能帶來的風險是有規律可尋的，是可以通過政策引導化解的。隨著行業發展環境日趨健康、穩定，中國經濟和房地產行業將迎來新一輪的發展機遇，五?？毓蓪Υ顺錆M信心。
從央行、住建部提出“三條紅線”，到央行、銀保監會出臺“房地產貸款集中度管理要求”。針對市場熱議的房地產行業相關政策，馬林慶認為，“三條紅線”通過限定開發商負債率，從企業角度設立了一道防火墻，在資金需求端降低了杠桿。而銀行貸款集中度管理，則是從資金供給端入手，通過限制銀行貸款投放同樣達到降低杠桿作用。這兩個政策歸根到底都是對“地產行業降杠桿”這一大方向的延續與細化。
“如果換個角度看，相關政策也預示，未來行業資源將更加向頭部企業集中”，馬林慶在會上指出，中國房地產在經歷了近二十年的快速增長后，有望迎來“良幣驅逐劣幣”的轉型升級期。隨著頭部房地產企業全力提升產品品質、竭力增強服務質量、注重打造公司品牌、不斷擴大企業規模，地產行業可能將形成“一九”格局，即5%至10%的頭部企業將占據絕大多數市場份額，其余九成房企則更多聚焦區域市場或細分領域。
攜手行業創新者引領轉型發展
當前，中國房地產行業進入到了深刻變革與轉型升級新階段，過去以高杠桿擴張的模式將逐漸退出歷史舞臺，市場運行邏輯將出現根本性改變。
房地產行業的轉型升級，也為房地產投資機構帶來了更多機遇與挑戰。馬林慶表示，五牛控股成立17年來，長期深耕不動產投資領域，積累了豐富投資經驗，培養了一批專業人才。在投資策略上，五牛控股堅持優中選優，攜手信用評級好、財務健康、經營穩健的頭部房企，重點關注主要城市群中核心城市優勢區域項目。數據顯示，五?？毓刹粍赢a投資業務中約九成是與諸如恒大、世茂、融創等行業30強房企合作完成的。
“相對住宅版塊，產業地產的政策敏感度較低，現金流波動也更為平穩，因此是我們近幾年非?？春玫念I域”，馬林慶在會上表示，除了繼續穩健發展住宅領域投資業務，五?？毓梢矊⒊掷m關注并投資工業園、物流地產、文旅地產等細分領域。目前五牛控股已在上海、寧波等多地布局，積累了豐富的產業資源和資產開發、運營能力。
隨著城市發展逐漸成熟，城市更新也成為炙手可熱的投資領域。馬林慶分析認為，當前房地產市場“總量過剩、結構失衡”，正需要通過城市更新形成新的供應，這其中無論是開發商還是投資機構都大有可為。據了解，五牛控股已先知先覺與擁有城市更新開發資本和雄厚經驗的開發商展開深入合作，推動城市高品質、高質量發展。
在探討新發展格局下房地產行業的“變”與“不變”時，在馬林慶看來，不變的是房地產行業在整個國民經濟中所處地位，要做的就是在不變中去尋求變，在穩健發展的前提下尋找新的發展模式、新的發展方向，唯有“變”才是永恒不變的。
新的變局才能有新的發展，無論是全新的地產行業，還是五?？毓杀旧矶家粩鄤撔虏拍芨玫陌l展，只有更好的發展才能走在行業的前沿。未來，五?？毓蓪⒗^續以全球視野深耕中國市場，以資本賦能實體，助力中國經濟轉型升級，以更優質的服務和產品價值回報社會。
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