公募REITS市場面面觀：公募REITS發展滿兩年 未來仍可期 當前快播

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截至2023 年6 月21 日，我國公募REITs 市場已發展滿兩年，同時擴募環節已打通，Pre-REITs 發展也在穩步推進。中長期維度下，預期市場在新發和擴募的雙輪驅動下繼續擴容增類，公募REITs 對于我國存量基礎設施資產的盤活、豐富投資者資產配置選擇等都具有重要意義。短期來看，市場整體流動性相對有限的問題有待改善，疊加潛在增量資金進入難以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市場或仍處磨底階段。但從估值以及底層資產經營情況的邊際修復趨勢來看，當前仍是配置優質標的的良好時點。

市場回顧：公募REITs 市場低位盤整，節前市場交投活躍度較清淡。上周，中證REITs（收盤）指數收于855.92 點，周下跌1.71%。多數個券錄得不同程度下跌，保障房板塊表現出相對韌性。受部分戰配限售份額解禁期臨近影響，國金中國鐵建REIT 錄得5.62%的較大跌幅。市場交投方面，平均日度成交額和平均換手率均較前周均值明顯下跌，顯示出當前C-REITs 交投活躍度較為清淡。

政策梳理：各省市政府強調REITs 對于區域高質量建設的作用，水利基礎設施公募REITs 工作平穩推進。6 月19 日和20 日，河北省政府和重慶市政府分別就北戴河生命健康產業創新示范區以及重慶市當地民營經濟的發展印發相關文件，其中均強調了REITs 對于推動區域高質量建設的重要作用。此外，根據寧波市水利局消息，6 月20 日水利部總經濟師程殿龍赴寧波市奉化區調研時表示“積極推進水利基礎設施投資信托基金（REITs）試點探索，不斷擴大普及面和參與度，為解決重大水利基礎設施項目建設融資難題提供有力支撐”。同日，寧夏回族自治區水利廳將REITs 試點納入考核評估評價工作實施方案。以上工作或在一定程度上推動我國水利基礎設施試點公募REITs。

項目儲備跟蹤：潛在公募REITs 項目招標情況：根據中國招標投標公共服務平臺等公開信息顯示，6 月19 日-6 月25 日當周，武漢東湖高新集團產業園REIT 就基金管理人進行公開招標；秦皇島市山海關區第一關旅游發展有限公司發布招標信息，為山海關景區公募REIT 選聘財務顧問。

公募REITs 策略思考：截至2023 年6 月21 日，我國公募REITs 市場已經發展滿兩年，存量27 只REITs 首次發行規模達908.9 億元，其中4 只REITs 完成首次擴募，以不動產私募投資基金為代表的Pre-REITs 發展也在穩步推進。中長期維度下，預期市場在新發和擴募的雙輪驅動下繼續擴容增類，公募REITs 對于我國存量基礎設施資產的盤活、豐富投資者資產配置選擇等都具有重要意義。短期來看，市場整體流動性相對有限的問題有待改善，疊加潛在增量資金進入難以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市場或仍處磨底階段。但從估值以及底層資產經營情況的邊際修復趨勢來看，當前仍是配置優質標的的良好時點。

風險因素：REITs 底層資產所在行業出現超預期政策，包括高速公路通行費減免、產業園區租金減免等；國內經濟基本面修復不及預期或對底層資產經營產生負面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風險偏好

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